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中国企业培训讲师

房地产建安业重大税险核心事项解析、自查与化解

 
讲师:顾瑞鹏 浏览次数:897

课程描述INTRODUCTION

 房地产业税收风险管理培训课程大纲

【课程收益】

 

通过本课程的学习,使学员能够掌握房地产企业项目开发全过程中发生的税收疑点,使用合法有效手段化解实务中税企争议和模糊的财税问题,并通过流程运作合法合理的解决整合项目运作过程中的涉税风险。

· 财务总监· 财务主管· 会计出纳

培训讲师:顾瑞鹏
课程价格:¥元
培训天数:2天
客服专员吕秀
客服专员:吕秀
TEL:13023229001
QQ:24821101

日程安排SCHEDULE

课程大纲Syllabus

 【课程背景】

改革开放以来,在国家一系列鼓励政策下,房地产开发业已经成为国民经济的支柱产业,房地产业对国家财政收入的贡献率也大幅度增长,成为税收收入的重要来源。为了解决居者有其屋,保障房地产行业的健康发展,促进房价合理回归,2010年以来,国家加大了对房地产行业的宏观调控,房地产行业的暴利时代已经过去。当前,房地产企业应当考虑加强企业的经营管理,按照房地产开发阶段进行纳税筹划,做到理性纳税,该交的一分不少,不该交的一分不多交。
为了进一步整顿规范税收秩序,提高税法遵从度,保障税收收入稳定增长,国家税务总局下发了《2014年房地产及建筑安装业检查方案》(国税发[2014]31号)及税收检查方案,房地产、建筑安装行业连续多年后又一次被列为税务稽查重点。一场对房地产企业进行税收稽查的风暴已经开始。
【课程收益】
通过本课程的学习,使学员能够掌握房地产企业项目开发全过程中发生的税收疑点,使用合法有效手段化解实务中税企争议和模糊的财税问题,并通过流程运作合法合理的解决整合项目运作过程中的涉税风险。

【课程大纲】
一、房地产行业涉税风险自查
一、营业税 应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。 
(一)主营业务收入 
1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账,少计收入。 
(1)在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;是否计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税; 
(2)是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况。 
(3)总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入; 
(4)私改规划,增加销售面积的收入是否按规定入账; 
(5)销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入是否按规定入账; 
(6)拆迁补偿收入是否未按规定确认收入,是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税; 
(7)是否采取包销低价开票方式,少计收入。(与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入。) 
(8)收取的定金、违约金、诚意金等,是否未按规定确认收入; 
(9)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费,是否未按规定确认收入。 
2.开发项目完工后,是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。 
3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税; 
4.采取委托销售方式销售开发产品,是否不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入; 
5.以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。    
6.对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是否再按销售开发产品确认收入。 
7.发生视同销售行为,是否未按规定申报纳税 
(1)以开发产品换取土地使用权、股权,是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。 
(2)以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,是否未按规定计税。 
(3)将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,是否未按规定申报纳税。 
(4)自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,是否未按市场价足额申报纳税。 
(5)将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,是否未按规定申报纳税。 
(二)其他业务收入
1.房屋出租收入 
(1)出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,未确认收入。 
(2)出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方,未确认收入。 
(3)以明显低于市场的价格出租给关联方,未按规定计税。 2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。 
(三)其他营业税涉税问题 
1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物,在销售不动产时,是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 
2.中途转让在建项目,是否未按规定缴纳营业税。 
3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,是否未按规定代扣代缴营业税。 
4.合作建房是否按税法规定足额纳税。 
5.不符合条件的代建房行为,是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。 (注:上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。) 

二、企业所得税 应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。 
(一)收入方面 除前述营业税部分的相关问题外,还应检查: 
1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额,计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 
2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 
3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。 
4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。 
(二)成本费用方面 
1.取得的土地资产是否不按规定计价。 是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后,通过评估虚增土地成本,计入开发成本。 
2.是否虚列拆迁补偿费,虚增成本。 
(1)是否虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额,多列拆迁补偿费。 
(2)征地、拆迁支出,是否按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,是否在各个项目进行合理分摊。 
3.是否签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。 
(1)是否签订虚假单项合同,取得虚开发票,加大建安工程费。 
(2)是否从有关联关系的贸易公司购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用,转移利润。 
(3)采取包工不包料方式发包工程,在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本。 
(4)是否虚列工程监理费。 
4.是否取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。 取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等 
5.是否混淆成本核算对象,未按配比原则结转产品成本。 
(1)是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本。 
(2)企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目成本。 
(3)一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本)。 
(4)未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本。 
(5)虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。  
(6)发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。 
6.是否将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所得额 
(1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除。 
(2)由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理。  
(3)在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理。 
(6)临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理是否正确。 
7.是否扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。 
(1)“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除,是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。 
(2)开发产品完工前的借款利息,是否一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,是否已作纳税调整。 
(3)工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整。 
(4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。 
(5)是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
8.其他问题。 
(1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。 
(2)政策性减免税金是否视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。 
(3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,是否已作纳税调整。
 (4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入账,少缴所得税; 
(5)固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账,少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏,是否未作纳税调增,少缴企业所得税; 
(6)无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账,是否未做纳税调整。 

三、个人所得税 
(一)未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入,是否足额、准确代扣代缴个人所得税。 
(二)为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。 
(三)以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等,是否代扣代缴个人所得税。(交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的,在标准限额内的部分可免征个人所得税) 
(四)以发票报销方式套取现金,发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等,是否代扣代缴个人所得税。 
(五)支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
 (六)房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。 
(七)为管理人员购买住房,支付房款,是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。 (八)各种促销活动向客户赠送礼品,是否代扣代缴个人所得税。 

四、土地增值税 除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外,还应注意检查: 
(一)对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算,少缴税款。 
(二)是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 
(三)是否按规定确定土地增值税的清算单位。 
(四)是否按规定进行成本费用分摊。 
(五)是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出,将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。 
(六)清算后又销售或有偿转让的房地产,是否按规定进行纳税申报。
(一)已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。 
(四)未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。 

五、契税 
(一)出让方式取得国有土地使用权,是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的,契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。 
(二)以划拨方式取得的土地使用权,后经批准改为出让方式取得使用权的,是否补缴契税。 
(三)以出让方式承受原改制企业划拨用地的,是否按规定缴纳契税。 
(四)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权,是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格,缴纳契税。 
(五)承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权,是否未按规定缴纳契税。 
(六)分期支付方式取得的土地使用权,是否未按合同规定的总价缴纳契税。 
(七)竞价土地使用权尚未办理产权,直接再转让的,是否未按规定申报缴纳契税。 

六、房产税
 (一)自行建造的自用房产交付使用后,是否长期挂“在建工程”,既不办理竣工结算,也未申报缴纳房产税。 
(二)是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。 
(三)与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。 
(四)新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。 
(五)国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值,是否按照有关规定申报缴纳房产税。 
(六)自用、出租、出借本企业建造的商品房,是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 
(七)是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。 
一、房地产融资过程中的若干个涉税难题处理及税收筹划
1、房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理
2、房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理
3、房地产开发企业其他渠道来源的借款所发生利息的处理 
4、计入房地产开发成本的利息支出,在土地增值税清算时的处理 
5、房开企业在利息费用的土地增值税处理与筹划
6、关联企业间无偿借款的营业税和所得税的涉税风险及控制策略
7、向民间高利贷融资的涉税风险及控制策略
8、个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略
9、企业向银行借款再分配给下属关联企业使用的涉税风险及控制策略
二、房地产拿地过程中的若干个涉税难题处理及税收筹划
1、房开企业通过“招、拍、挂” 拿地的涉税分析及处理
2、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧
3、房开企业与政府以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划
4、其他企业以土地入股取得土地的税务处理及风险分析
5、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
6、房地产开发企业“以房换地”涉税问题
7、房开企业通过股权收购间接获取土地的涉税问题及风险分析
8、从政府取得土地的土地使用税纳税时间确认的问题
9、房开企业通过资产收购获取土地的相关涉税问题分析
10、房地产企业取得政府土地返还款的几种形式及其税务处理
(1)政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房    
(2)政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)。
(3)政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
(4)政府将土地出让金用于公共配套。  
(5)政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
(6)政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助
三、房地产工程建设环节中的若干涉税难题处理及风险分析
1、房地产开发企业临时设施的财税处理
2、相关商业地产项目(如产权式酒店)经营方式的税务处理
3、房地产企业代施工方支付相关费用(如水电费和扣押的质量保证金等)的涉税处理
4、房开企业未开发而发生的土地闲置费扣除的税务处理
5、房地产开发企业代收费用的税务处理及纳税筹划
6、与施工方的“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制
7、商铺售后返租的财税处理
8、合作建房的几种合作形式及相应税收处理与风险分析
9、开发项目使用的设备安装和装修中的涉税处理和票据开具
10、施工企业施工过程中使用民工支付工资的税务处理
11、建筑企业自制施工材料(如混合料、商混、砂石料、构件等)增值税处理
12、目前的建筑施工企业“营改增”期初库存材料、在建项目、以及为在建项目适配的设备等的期初“增值税--进项税”如何认定
13、营改增实施时,建筑施工企业已完工的项目,尚未办理竣工验收、项目决算、项目结算,其中:已收部分工程款或全部垫资,后期怎样收款?怎样开具发票?开什么票?期初涉税怎样认定?政策依据?
14、建筑业营改增的影响
(1)对建筑行业税收管理的影响
(2)对建筑行业财务状况的影响
(3)对建筑行业总体税负的影响
(4)对建筑行业收入确认的影响
(5)对建筑行业税收筹划的影响
(6)对建筑行业投标工作的影响
(7)对建筑企业海外经营的影响
(8)对企业集团经营管理的影响
15、施工企业挂靠“施工项目”涉税处理及风险管控
16、营改增背景下怎样取得“沙、石、料”增值税发票及响应增值税抵扣管理
17、建筑业工程分包财务核算与发票管理
18、建筑业预收工程款的涉税处理
四、房地产销售环节中的若干疑难问题涉税处理与分析
1、房地产预收的不作为收入的资金(如诚意金、订金、定金)的涉税处理处理
2、精装房营销中相关家电、家俱的涉税分析
3、房企代垫首付和购房返税的营业税处理 
4、转让人防设施、地下停车库、地下车位等相关的税务处理
5、房地产企业与业主间违约金的处理
五、房地产项目清算和注销环节中的若干涉税难题处理及分析
1、土地增值税的有哪些减免税规定 
2、土地增值税收入的确定
3、土地增值税清算单位和预征率的确定
4、土地增值税的清算条件和应提供的清算资料
5、土地增值税扣除成本框架及应注意的若干个关键点处理
6、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
7、出售旧房的土地增值税税额的计算
8、房地产开发企业代收费用的土地增值税处理
9、商铺住宅联体楼的土地增值税的计算
10、售楼部、样板房的土地增值处理
11、土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金
12、销售土地增值税清算时未转让房产的土地增值税处理 
13、注销中的土地增值税和企业所得税的处理

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